尊敬的武斌等六位代表：

    您提出的“关于加强老旧城区配套管理与维护的建议”收悉，经研究予以采纳，现答复如下：

    老旧城区管理和维护的能力直接影响到广大居民的居住品质。这项工作一直受到全社会的广泛关注。为全面提升社区管理水平，今年市委市政府将物业管理品质提升作为民生社会事项十项新突破之一。按照部署，全区从区政府到镇办和各相关部门都在积极行动，定方案抓落实促提升，力争尽快形成齐抓共管的共建模式。

    今年3月29日下发了《张店区人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》（张政发〔2018〕15号），各镇办主导的业主委员会建设、收费试点建设都在推进中。5月份，张店区物业行业协会成立，组织了法制宣传日和技术技能大赛等活动。以上这些举措，最终目标都是加强对社区和物业公司的管理，尽快搭建起社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业四位一体的物业管理新模式。总体思路都是按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的总原则，建章立制，理顺机制，推进制度和办法落地。相信在这一新的管理模式下，在各位人大代表的不断呼吁和全社会的共同努力下，老旧城区配套管理、维护等与社区管理相关的问题都会得到解决。

    近年来，老旧小区改造也取得了一些成效，张店区的简易物业管理也被省住建部门作为典型经验在全省推广，张店区的做法被给予充分的肯定。但是老旧小区的改造和简易物业的管理并不涉及城中村。城中村合并老旧小区改造的问题，以及城市社区施行简易物业管理后经费不足，居委会不断贴补各项支出的情况都发生了。比如老旧小区管理，具体到小项支出，如污水井盖，化粪池清理等产生的费用到底应该由谁承担。我们也作了初步的了解，因为有居委会的托底，所以业主不愿意承担相关费用，普遍由居委会替业主承担。我们认为应该由谁承担的费用，就应该向谁收取。相关部门有责任引导业主参与小区建设和管理，实现小区充分自治。

    这种支出增加了社区的负担，助长了社会不公平。我们了解到类似问题多发生在世纪路以东建成年代较早的社区，湖田街道由于地处张店东南方向城乡结合部，老旧社区更为集中，所以问题尤为突出。

    造成新旧小区管理难度上的差异，我们认为主要原因是收费问题，业主愿不愿意花钱购买服务是问题的关键。施行简易物业以来，一些物业公司管理下的住宅小区因为周边小区有简易化物业政府托底的管理，也发生过几起不交物业管理费，寻求政府托底的情况。可见，政府为老旧小区购买服务的行为，变相助长了物业费欠费行为的发生。

    另一方面，小区管理水平的低，与收费标准低有直接关系，物业公司的运营是企业行为，不可能背着干粮来干活，只能是业主花多少钱决定提供多少服务。以世纪路为界，对东西两侧的小区进行对比发现，世纪路以西的住宅小区普遍有物业管理企业在管理，而且收费标准一般不低于三星级，三星级的收费标准是未配备电梯0.7元/建筑平方米.月，配备电梯1.1元/建筑平方米.月。这些小区的管理普遍比较规范，养护得当，维修及时，物业科，镇办对这些公司有制约，物业企业本身有利润可取，基本能实现良性运转。至于公共部位大中维修，是通过维修资金完成支付。归总这些支出，大小开支最终都是由业主分摊，承担小区的各项日常支出。大小服务最终都是业主自己花钱购买的。

    世纪路以东，老旧小区密集。造成80年代、90年代老旧楼房维修不及时，居民扯皮的原因是多方面的，尽管有历史的原因（比如没有维修基金），但广大居民没有花钱购买物业服务的观念和认识是问题的关键。所以当前应该通过成立业主委员会，召开业主大会，尽可能的按照业主的意愿，遵循大多数业主的想法，调动广大业主参与小区自治，小区的管理离不开业主的参与，居民愿意花多少钱，去投入小区维修养护由业主来决定。

    当前，简易物业管理试点收费这项工作正在由镇办主导，步步推进。我们认为长期靠政府对老旧小区管理买单既不合理也有失社会公平，最终只有实现小区自我造血（比如对小区的公共提车位向业主出租，收益用于小区管理），才能从根本上突破当前老旧小区面临的种种困局，只有充分的调动小区自治才能让广大居民了解到小区管理面临的困难和问题，才能打破老观念，建立新认识，开创新局面。

    针对湖田城乡结合部辖区老弱病残及外来务工人员为主的情况，我们认为特别困难的小区应按照一星级的标准收费，特别困难的家庭应该通过业主大会给予减免收费，对减免的账目进行公示公开。一星级的收费标准是未配备电梯0.35元/建筑平方米•月，配备电梯0.75元/建筑平方米•月。在辖区内大多数小区，镇办负责的简易物业管理小区如果条件允许，建议按照二星级的标准收费，二星级的收费标准是未配备电梯0.5元/建筑平方米•月，配备电梯0.9元/建筑平方米•月。尽管多出了0.15元/建筑平方米•月，但是长远来说，老旧小区今后需要维修的地方会很多，适当的为应急维修和日常维护预留资金是非常有必要的。

    感谢你们对张店区房管工作的关心和支持！

                                            张店区房地产管理局

                                             2018年7月9日