宋丰柳委员：

您提出的《关于充分利用闲置空置土地资源服务张店经济高质量发展的建议》提案收悉，经研究予以采纳，现答复如下：

一、张店经济开发区土地利用基本情况    

山东张店经济开发区原为“一区三园”管理模式，管辖范围总计面积约36.63平方公里。全市功能区调整优化后，张店经开区实际管辖淄博科技工业园，面积约7.35平方公里。随着近年来我区经济社会的快速发展和城镇化进程的不断推进，园内新增可利用的土地资源已严重不足，与此同时，园区内存量土地资源节约集约利用水平不高，驻园企业“亩均效益”普遍较低。因此，如何不断提升园内存量土地资源利用水平，深入挖掘发展空间，已经成为张店经开区当前和将来实现高质量发展的重要途径。今年以来，我管委会联合相关部门、单位，认真调查分析园区土地资源利用现状，深入研究拓展发展空间相关法律和政策。通过调查，发现园内可以依法认定为“闲置土地”的地块几乎没有，但部分驻园企业在土地资源利用上存在局部空闲、低效利用等问题，鉴于此，我管委会近期就严格把控入园项目质量、规范用地控制标准、引导驻园企业升级改造、提升园区建筑形象、实现低效用地高标准再开发利用、园内企业转型升级成片改造、持续提升土地资源节约集约利用水平等方面进行了系统的调查研究和分析讨论，并学习借鉴外地先进经验，制订了具体工作推进举措。

二、存在的主要问题

1、园区目前在功能定位、规划布局、外观风貌等方面与淄博科学城产城一体理念存在较大差距，企业土地利用普遍粗放。一方面园内现状产业业态比较零乱。目前实际存在电子信息、电力电气、设备制造、医疗器械、节能环保、医养健康、物流运输、家具制造、服装加工等十多个产业，每个产业之间契合度不高、关联度不够紧密、产业聚集度低，无法形成产业链经济。另一方面土地节约集约利用水平不高。园区目前企业的建筑多以单层钢结构厂房为主，层高大多在8-10米，容积率普遍较低，建筑形象设计单一，外观风貌相对老旧，地下空间未充分利用。再一方面多数企业都存在低效用地问题，已调查出的部分空置的企业用地总计约415亩；按照2019年山东省公布的《建设用地控制指标》有关亩均18万-22万的税收控制性标准，园区现有产业企业绝大多数达不到该标准。

2、园区企业规模不大，自主改造积极性不高。2020年科技工业园税收超过千万的企业仅有7家，150多家企业税收不足100万元。而且大多数企业对研发、营销的投入也相对滞后，在资本要素、创新赋能、人才引进、团队建设、内部管理、数字化转型方面认识不足，造成很多企业的产品单一老化、市场占有率低、行业话语权小等突出问题。通过初步调查，大多数企业对自行筹措大量资金进行自主提升改造，大都呈现出能力不足、积极性不高的状态。

3、传统“行政”和“司法”手段促进园区转型升级具有局限性和不可操作性。园内多数企业用地为国有出让土地，对现有房产、土地享有合法物权。虽然不少企业缺少规模和发展后劲，但不符合“僵尸企业”标准，因此，无法按淘汰“僵尸企业”的方式处置；虽然不少企业投资强度不足、土地低效利用，但均达不到认定闲置土地的标准，因此，无法依照《闲置土地处置办法》的规定采取收回土地使用权方式处置；虽然不少企业在与管委会签订的入园协议中，有投资强度与土地收回挂钩条款，但未在政府土地出让合同中明确约定该条件作为土地收回的合同依据，因此，也无法依据入园协议的约定按照《合同法》的规定收回土地使用权；虽然有些企业不符合现园区产业定位允许入园的行业，但入园时符合历史入园要求，而且也不涉及危化、高耗能高污染、安全环保隐患等问题，因此，无法套用“散乱污”强行进行企业关停和搬迁。综上，在低效用地的处置上，难以发挥环保、安全、消防等倒逼机制作用。

三、采取的措施

1、严把“入园关”，强化土地资源利用全程监管。加大招商投资工作力度，加强对拟入园项目的考察、审查，原则上只招引符合现行国家和各级产业政策以及园区产业定位而且实力强，前景广的产业项目入驻园区；规范《入驻园区协议》签订，形成固定的《入驻园区协议》文本，对拟用地产业项目应达到的投资强度、投资时限、容积率、建筑密度、建筑形态、预期经济和社会效益等必要用地控制性指标在协议中明确约定；配合自然资源和规划部门大力推行“标准地”供地，尽可能将上述《入驻园区协议》中约定的指标在供应土地公告和签订《土地出让合同》环节同步进行明确要求和约定；依据法律、法规和《土地出让合同》、《入驻园区协议》有关约定，对新建项目土地利用情况进行全程监管，督导企业依法依规以及按照约定完成投资，尽早达效。

2、依法处置闲置土地。配合自然资源和规划部门，严格按照《闲置土地处置办法》规定，及时做好闲置土地调查、认定、处置各环节的工作，避免土地资源供后长期闲置。一是征缴土地闲置费。对被依法认定为闲置土地，且闲置一年以上，两年以内的，根据有关规定征缴土地闲置费。二是收回土地使用权。按照闲置土地形成的不同原因分别予以处置，对于被认定为企业自身原因造成土地闲置满两年的，由自然资源和规划部门依法报经市政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。对于被认定为政府原因造成的闲置土地，经研究需收回后重新利用的，原则上采取有偿收回土地使用权的方式进行处置，应将土地取得成本退还原土地使用权人。土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。三是府院联动，通过司法调解或裁决进行处置。依据《入驻园区协议》、《投资补充协议》、《土地出让合同》等协议的履约情况，申请由法院依法作出裁决或调解，并追究相关方的违约责任；对涉法涉诉的低效建设用地国有建设用地使用权及地上建筑物，亦通过司法方式进行处置。

3、积极制定张店经开区区域转型升级连片开发实施方案。进一步完善《园区转型升级的实施方案》，通过行政、经济、法律手段推进园区转型升级。近期已经制订园区转型升级成片整治分期分批实施计划及征迁方案，报经区政府同意后启动实施。

4、采取多种方式完成园区低效工业用地整治任务。

（1）政府收储（收回或收购）。低效利用地块规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施用地的，或原土地使用权人没有自主开发意愿或能力的，由政府依法收回或协商第三方公司收购，后依法办理供地手续，并给予政策支持。

（2）自主开发（改造）。除应由政府收回的外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式自主开发；纳入成片改造范围的地块，原土地使用权人可优先收购相邻宗地，归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合体实施再开发。在改造过程中，新建项目必须符合现行规划关于用地性质、建筑容量、建筑高度、建筑形象等方面的要求。可通过存量补地价、协议出让方式完善用地手续。针对自主开发低效工业用地的，按照改造要求开工建设和完成改造的，给予一定奖励政策。

（3）“腾笼换鸟”租赁盘活。对于地上建筑物符合现行规划的低效用地企业，我管委会组织对私自租赁给脏乱差（散乱污）、低税收小企业、小作坊的低效用地企业进行清理，清理完毕后重新租赁给符合园区产业定位的企业。鼓励企业通过技术创新、产品改良、产研合作等方式，按产业规划及业态进行转型升级，实施技改项目。

（4）集中开发。按照点面结合、重点突破的思路推进，根据园区产业规划和控制性规划，在重点区域（围绕北京路、上海路两侧具有明显区位优势地块）实施连片开发。

山东张店经济开发区管理委员会

2021年8月26日